Congé pour vendre : la date à ne pas rater et le prix qui vous engage

Vous louez un logement vide et vous voulez le vendre. Deux possibilités : le vendre tel quel, avec le locataire dedans, ou le récupérer pour le vendre libre. Dans le second cas, vous ne pourrez le récupérer qu'à la fin du bail, et seulement si votre locataire a reçu votre congé au moins six mois avant.

Il y a un second point, moins connu. Un congé pour vendre n'est pas une simple lettre de fin de bail : c'est une offre de vente faite à votre locataire, au prix que vous y écrivez. Ce chiffre vous suivra jusqu'à la signature, même si c'est quelqu'un d'autre qui achète.

Ce qui suit concerne un logement loué vide, résidence principale du locataire, par un propriétaire particulier. Les règles viennent de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui n'a pas changé depuis juillet 2023. Le meublé et quelques cas particuliers sont traités plus bas.

Vendre loué ou vendre libre : la première décision

Rien ne vous oblige à donner congé. Vous pouvez vendre à tout moment avec le locataire en place : le bail continue avec le nouveau propriétaire, qui ne peut pas le faire partir au seul motif qu'il a acheté (article 1743 du Code civil).

Mais ce n'est pas le même acheteur. Un logement occupé s'adresse surtout à quelqu'un qui cherche un placement : le loyer arrive dès le premier mois. Celui qui veut y habiter devra attendre l'échéance du bail pour donner congé. Et si cette échéance tombe moins de deux ans après son achat, son congé ne prendra effet que deux ans après l'achat. Il en tiendra compte dans son offre.

Si vous choisissez de vendre libre, une condition : vouloir réellement vendre. Un congé « pour vendre » qui sert en fait à récupérer le logement pour autre chose est puni d'une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une société. Le locataire peut en plus demander réparation de son préjudice.

Retrouvez l'échéance du bail avant de penser à l'annonce

Un bail vide consenti par un particulier dure trois ans. Sans congé donné dans les règles, il est reconduit pour trois ans, puis encore trois ans (article 10 de la même loi). Vous ne choisissez donc pas votre date : elle revient tous les trois ans, à partir de la date de prise d'effet inscrite dans le contrat.

Un exemple fictif : un bail a pris effet le 1er juillet 2021. Il est arrivé à son premier terme le 30 juin 2024 et, faute de congé, il a été reconduit jusqu'au 30 juin 2027. Pour récupérer le logement à cette date, le locataire doit avoir reçu le congé au plus tard fin décembre 2026. Si la lettre arrive en janvier 2027, c'est trop tard : le bail repart pour trois ans, et le logement reste loué jusqu'en juin 2030, sauf si le locataire part de lui-même.

Les six mois se comptent à partir du jour où le locataire reçoit le congé, pas du jour où vous l'envoyez. Trois façons de le lui remettre :

• une lettre recommandée avec avis de réception ;
• un acte de commissaire de justice (l'ancien huissier) ;
• une remise en main propre, contre récépissé ou émargement.

Le recommandé a un point faible : si votre locataire ne va pas le chercher à la poste, le délai ne démarre pas. Quand l'échéance approche, l'acte de commissaire de justice coûte plus cher, mais le délai part du jour où il est signifié.

Le contenu est encadré lui aussi. Le congé doit :

• indiquer son motif, la vente ;
• donner le prix et les conditions de la vente ;
• reproduire les cinq alinéas de la loi qui décrivent les droits du locataire face à cette vente ;
• être accompagné d'une notice d'information, dont le contenu est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017.

Un oubli peut rendre le congé nul. Et un congé nul, en pratique, c'est un bail reconduit pour trois ans.

Le prix écrit dans le congé, c'est déjà votre prix de vente

Pendant les deux premiers mois du préavis, le congé vaut offre de vente au profit de votre locataire. S'il accepte dans ce délai, il achète au prix et aux conditions que vous avez écrits. S'il ne répond pas, l'offre tombe au bout des deux mois. S'il répond « oui, mais à 20 000 € de moins », ce n'est pas une acceptation (article 1118 du Code civil) : vous pouvez en discuter, rien ne vous y oblige.

Le piège est dans la suite. Prenons un exemple fictif : un congé à 320 000 €, sans réponse du locataire. Trois mois plus tard, le meilleur acheteur propose 300 000 €. Vous pouvez accepter, mais votre locataire doit d'abord en être informé. Dès que vous vendez à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acheteur que ceux du congé, il a de nouveau la priorité, pendant un mois. C'est vous qui le prévenez ou, à défaut, le notaire. Sans cette étape, la vente à l'autre acheteur peut être annulée.

Un prix trop haut vous fait donc perdre du temps, au moment où le calendrier est le plus serré. Un prix trop bas vous engage : si votre locataire l'accepte, vous vendez à ce prix-là.

Le bon chiffre est celui auquel le logement peut réellement se vendre, libre, dans votre secteur, au vu des ventes comparables. C'est l'objet d'une estimation, et elle sert davantage avant d'écrire le congé qu'après (voir faut-il faire estimer sa maison avant de la vendre).

Si votre locataire décide d'acheter

À partir de l'envoi de son acceptation, il a deux mois pour signer la vente, quatre mois s'il indique qu'il emprunte. Dans ce cas, son accord dépend de l'obtention du prêt. Le bail est prolongé jusqu'à la fin de ce délai, même si l'échéance tombe entre-temps. Si la vente n'est pas signée à temps, l'acceptation est nulle et le locataire perd son droit d'occuper le logement.

Pour vous, ce n'est pas le plus mauvais scénario : pas de visites, et un acheteur qui connaît déjà les lieux.

S'il ne se manifeste pas : vendre pendant le préavis

Passé les deux mois, vous vendez à qui vous voulez, au prix du congé ou plus cher. Il reste au moins quatre mois avant l'échéance, et votre locataire est toujours chez lui.

Les visites se préparent avec lui. Il ne peut pas être obligé de faire visiter plus de deux heures par jour, ni le dimanche ou les jours fériés. Convenir avec lui, par écrit, de deux ou trois créneaux réguliers évite de tout renégocier à chaque appel d'acheteur.

Il peut aussi partir avant l'échéance. Quand c'est le propriétaire qui a donné congé, le locataire ne paie le loyer et les charges que pour le temps où il occupe réellement le logement. Un logement libéré plus tôt se visite plus facilement.

Reste une question à régler dès l'avant-contrat : à quelle date l'acheteur pourra-t-il entrer ? À l'échéance, le locataire qui n'a pas acheté perd tout droit d'occuper le logement. S'il reste malgré tout, vous ne pouvez pas le faire sortir vous-même : il faut une décision de justice. Et aucune expulsion n'est exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions (c'est la trêve hivernale). Pour une échéance en hiver, cela compte. Prévoyez une marge entre l'échéance du bail et la signature de l'acte de vente, et faites constater le départ (état des lieux de sortie, remise des clés) avant de signer. Votre notaire vous dira comment l'écrire dans le compromis.

Avant d'envoyer la lettre, cinq vérifications

• Votre locataire a plus de 65 ans et des revenus modestes, ou il a à sa charge une personne de plus de 65 ans et les revenus du foyer sont modestes. Vous ne pouvez lui donner congé qu'en lui proposant un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un secteur proche défini par la loi. L'obligation ne s'applique pas si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou des ressources sous le même plafond. L'âge compte à la date d'échéance du bail, les ressources à la date du congé. Les plafonds sont publiés par Service-Public.
• Vous avez acheté le logement déjà loué. Si l'échéance tombe moins de trois ans après votre achat, vous ne pouvez donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction, ou du premier renouvellement, du bail.
• Le logement est loué meublé. Le congé doit être reçu au moins trois mois avant l'échéance, avec son motif, et le locataire n'a pas de droit de priorité pour acheter (article 25-8 de la loi de 1989). La protection des locataires de plus de 65 ans s'applique aussi.
• Le logement est loué en bail mobilité, ou à la semaine pour les vacances. Le bail mobilité s'arrête de lui-même à son terme, sans congé. La location de vacances, elle, n'entre pas dans la loi de 1989, qui vise la résidence principale du locataire. Tout ce qui précède ne vous concerne pas.
• Le logement est classé G au DPE. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne remplit plus le critère énergétique de la décence pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement. Laisser passer l'échéance, c'est donc reconduire le bail d'un logement qui n'est plus considéré comme décent. Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat en juillet 2026 et dont l'examen par les députés est prévu à partir du 17 novembre, pourrait assouplir cette règle. Au 28 octobre 2026, rien n'est adopté définitivement.

L'ordre à retenir

D'abord la date d'échéance, ensuite le prix, et seulement après la lettre. Dans l'autre sens, on risque de rater la fenêtre, ou de s'engager sur un chiffre qu'on n'a pas vérifié.

Pour les questions juridiques propres à votre bail, l'ADIL de votre département et votre notaire restent les bons interlocuteurs. Pour le prix, je peux vous aider : vous vendez un logement loué sur le Bassin d'Arcachon, dans le Val de l'Eyre ou le nord des Landes ? Je vous fais un avis de valeur après une visite, avant que le chiffre parte dans le congé.

Article à jour au 28 octobre 2026.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un logement loué avant la fin du bail ?

Oui, mais occupé. L'acheteur reprend le bail en cours et doit le respecter. Le congé pour vendre, lui, ne joue qu'à l'échéance.

Mon locataire peut-il négocier le prix indiqué dans le congé ?

Il peut faire une proposition, mais ce n'est pas une acceptation, et vous n'êtes pas obligé d'en discuter. Si vous vendez finalement moins cher à quelqu'un d'autre, vous devez d'abord lui proposer ce nouveau prix.

Que se passe-t-il si le congé arrive trop tard ?

Il ne permet pas de récupérer le logement à cette échéance : le bail est reconduit pour trois ans. Il faudra un nouveau congé, dans les délais, pour l'échéance suivante, ou vendre le logement occupé.

Mon locataire peut-il partir avant la fin du préavis ?

Oui. Quand c'est le propriétaire qui a donné congé, il ne paie le loyer et les charges que jusqu'à son départ effectif.

Réjane Laspreses, conseillère en immobilier IAD, Bassin d’Arcachon, Val de l’Eyre, Nord des Landes.