Donner de l'argent pour un achat neuf ou une rénovation : l'exonération court jusqu'au 31 décembre 2026

Jusqu'au 31 décembre 2026, un parent ou un grand-parent peut donner jusqu'à 100 000 € à un enfant ou à un petit-enfant sans payer de droits de donation. Il y a une condition : l'argent doit servir, dans les six mois, à acheter un logement neuf ou à payer des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale. Un même enfant peut recevoir jusqu'à 300 000 € de plusieurs donateurs.

Le 16 octobre, les députés ont voté une prolongation jusqu'en 2030, contre l'avis du gouvernement. Rien n'est définitif. Si ce don vous intéresse, faites-le avant le 31 décembre, sans compter sur la suite.

Ce que permet l'exonération aujourd'hui

C'est l'article 790 A bis du Code général des impôts. Il vaut pour les sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

• Qui peut donner, à qui : à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. Si le donateur n'a pas de descendant, à un neveu ou une nièce. Il n'y a pas d'âge limite pour le donateur.
• Combien : 100 000 € au plus par donateur et par bénéficiaire, et 300 000 € au plus par bénéficiaire en tout. Par exemple, chacun des deux parents et un grand-parent peuvent donner 100 000 € au même enfant.
• Pour quoi faire, au plus tard le dernier jour du sixième mois après le versement :
  • acheter un logement neuf, c'est-à-dire achevé et jamais habité, ou un logement sur plan (VEFA) ;
  • ou payer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans le logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qui est sa résidence principale.
• Pendant cinq ans :
  • le logement acheté doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme résidence principale du locataire, mais pas à un membre de son foyer fiscal ;
  • pour des travaux, la résidence principale doit être conservée cinq ans après leur achèvement.

Un bonus souvent ignoré : la somme exonérée ne compte pas dans le « rappel » des donations sur quinze ans. Les abattements habituels, comme les 100 000 € entre un parent et un enfant, restent donc disponibles pour une autre donation.

Ce qui ne marche pas

C'est là que les projets coincent. L'administration fiscale a précisé ses règles en septembre 2025, et deux réponses ministérielles les ont confirmées en 2026 :

• Faire construire sa maison ou acheter un terrain à bâtir : exclu. Une réponse ministérielle du 3 février 2026 précise qu'aucune souplesse n'est possible sans changer la loi.
• Acheter une maison ancienne : exclu. Seuls les travaux de rénovation énergétique qui suivent l'achat peuvent être financés.
• Un achat signé avant le don : exclu, car le don doit précéder l'emploi de l'argent.
• Passer par une SCI (apport ou prêt à la société) : exclu.
• Rembourser par anticipation un prêt existant : exclu.
• Des dépenses déjà prises en charge par MaPrimeRénov' ou un crédit d'impôt : elles ne comptent pas.
• Revendre dans les cinq ans, même pour racheter un autre logement : les droits deviennent dus, avec des intérêts de retard.

Le calendrier si vous donnez maintenant

1. Le don doit être versé au plus tard le 31 décembre 2026. C'est la date effective du virement qui compte : gardez-en la preuve.
2. L'argent doit être employé dans les six mois. Un virement du 15 décembre 2026 laisse jusqu'au 30 juin 2027.
3. Pour un achat sur plan, c'est la signature de l'acte authentique chez le notaire qui doit tomber dans ce délai. Les appels de fonds qui suivent pendant le chantier ne posent pas de problème. Le contrat de réservation, lui, ne suffit pas.
4. La déclaration se fait sur le formulaire papier 2735, dans la case prévue pour cette exonération. La déclaration en ligne, devenue la règle en 2026, ne permet pas de l'appliquer. Si vous ne pouvez pas prouver la date du virement, l'administration admet celle indiquée sur la déclaration, à condition qu'elle soit déposée avant le 31 janvier 2027.
5. Gardez tout : virement, acte d'achat, factures de travaux. C'est au bénéficiaire de prouver l'emploi de l'argent.

Votre notaire est le bon interlocuteur pour vérifier que votre situation entre dans le cadre. Et si vous hésitez entre donner et prêter, les deux ne se formalisent pas de la même façon : voir prêt familial ou don.

Sur mon secteur, acheter neuf, c'est surtout autour du Bassin

Puisque faire construire n'est pas couvert, la question est simple : où achète-t-on sur plan ? J'ai compté les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) enregistrées en 2025 dans la base publique des ventes (DVF), commune par commune.

En tout, cela fait 183 ventes sur plan, contre 2 256 ventes de maisons et d'appartements existants dans ces 21 communes. À Salles et dans le Nord des Landes, aucune vente sur plan n'a été enregistrée en 2025. Les projets neufs y passent plutôt par l'achat d'un terrain : 15 terrains à bâtir vendus à Salles, 10 à Ychoux. Or c'est justement ce que l'exonération ne couvre pas.

Concrètement :

• autour du Bassin et à Belin-Béliet, un achat sur plan peut entrer dans le cadre, à condition de signer l'acte dans les six mois ;
• ailleurs, le don servira plutôt à financer la rénovation énergétique d'une maison déjà achetée.

Vous vendez une maison à rénover ? C'est aussi un argument

Une maison ancienne mal classée au DPE fait hésiter les acheteurs, qui chiffrent les travaux. Si leurs parents veulent les aider, cet argent peut être donné sans droits, à quatre conditions :

• l'acheteur est devenu propriétaire ;
• la maison est sa résidence principale ;
• les travaux sont éligibles à MaPrimeRénov' ;
• le don est versé avant le paiement des travaux, puis employé dans les six mois.

Avec le droit actuel, le don doit être fait d'ici le 31 décembre 2026.

Ce n'est pas à vous, vendeur, de monter ce dossier. Mais le savoir permet de répondre à un acheteur qui se demande comment financer les travaux. Le fonctionnement de la prime elle-même est détaillé dans MaPrimeRénov' 2026 : ce qui change depuis le 1er septembre.

Et après le 31 décembre ? Ce que discute le Parlement

• Le texte du gouvernement ne prolonge pas cette exonération. À la place, l'article 4 du budget 2027 crée un autre dispositif temporaire :
  • les dons d'argent aux enfants et petits-enfants de 18 à 49 ans seraient taxés à 6 % (5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % de la somme à certaines associations), dans la limite de 100 000 € ;
  • il n'y aurait aucune condition de logement ;
  • le plafond du don familial exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €.
• Le 16 octobre, les députés ont adopté cet article en le modifiant : la période couvrirait toute l'année 2027, et le plafond du don familial exonéré passerait à 100 000 €.
• Le même jour, ils ont voté la prolongation de l'exonération actuelle jusqu'au 31 décembre 2030, par 57 voix contre 32, contre l'avis du gouvernement. Le ministre a appelé à ne pas « créer un millefeuille fiscal ». Un autre amendement l'étend aux travaux de transformation de locaux en logements.
• Ce n'est qu'une première lecture. Restent :
  • le vote des députés sur la première partie du budget, le 3 novembre ;
  • le vote sur l'ensemble, le 17 novembre ;
  • l'examen au Sénat.

Le gouvernement étant opposé à la prolongation, rien ne garantit qu'elle figure dans la loi finale.

Ce que je vous conseille

• Si votre projet est prêt (achat sur plan à signer d'ici l'été 2027, ou travaux de rénovation énergétique chiffrés), faites le don avant le 31 décembre 2026.
• Si votre projet n'est pas prêt, ne donnez pas dans la précipitation. Un don dont l'argent n'est pas employé à temps perd l'exonération.
• Si vous vendez pour aider vos enfants, vérifiez le calendrier : le prix de vente doit être encaissé avant de pouvoir être donné.

Vous vendez pour financer un projet familial ? Commençons par savoir ce que vaut votre bien : je vous fais un avis de valeur après une visite.

Article à jour au 26 octobre 2026. Les règles en vigueur s'appliquent tant que la loi de finances pour 2027 n'est pas adoptée.

Réjane Laspreses, conseillère en immobilier IAD, Bassin d’Arcachon, Val de l’Eyre, Nord des Landes.