Mes parents m'aident à acheter : pourquoi un prêt familial ne se formalise pas comme un don

Vos parents veulent vous aider à acheter ? Avant le virement, une question décide de tout : est-ce un don ou un prêt ?

• Un don ne se rembourse pas. Il se déclare, et il est souvent exonéré.
• Un prêt se rembourse. Il se prouve par écrit et se déclare au-delà de 5 000 €.

Confondre les deux peut coûter cher, auprès de la banque, du fisc ou des autres héritiers.

Vous avez trouvé votre future maison, quelque part entre le Bassin d'Arcachon et les Landes. La banque vous demande un apport, et vos parents proposent de vous aider avec 30 000 €. Bonne nouvelle !

Une question se pose avant de faire le virement : est-ce qu'ils vous donnent cet argent, ou est-ce qu'ils vous le prêtent ?

• Un don est définitif : vous n'aurez rien à rendre.
• Un prêt vous oblige à rembourser, selon ce qui a été convenu.

Un virement de 30 000 €, ce n'est pas un statut juridique. C'est ce que vous avez décidé ensemble, et ce que vous pouvez prouver, qui compte.

Don ou prêt : ce qui change vraiment

L'exemple : 30 000 € pour une maison à 280 000 €

Léa et Hugo achètent une maison ancienne à 280 000 € dans le Val de l'Eyre. Les parents de Léa veulent apporter 30 000 €. Ce cas est inventé ; les chiffres servent à comparer.

Si les parents donnent.

• Le père et la mère de Léa lui virent chacun 15 000 €, à elle seule.
• Léa déclare les deux dons en ligne dans le mois.
• Les parents ont moins de 80 ans et n'ont rien donné depuis quinze ans. Chaque don relève donc du don familial de somme d'argent, exonéré jusqu'à 31 865 € par parent : 0 € de droits, et l'abattement de 100 000 € de chaque parent reste entier.
• Le dispositif temporaire pour le neuf ne joue pas : la maison est ancienne.

Si les parents prêtent, sur dix ans, sans intérêts.

• Léa signe une reconnaissance de dette : 250 € par mois pendant 120 mois. Le prêt dépassant 5 000 €, elle le déclare aux impôts l'année suivante.
• Côté banque, prenons 4 000 € de revenus nets mensuels avant impôt pour le couple.
  • Le plafond de 35 % s'entend assurance emprunteur comprise : 1 400 € par mois.
  • Les 250 € dus aux parents en prennent une partie.
  • Avec un crédit à 3,66 % sur 20 ans et une assurance supposée à 0,30 % par an du capital emprunté :

Soit environ 40 800 € de moins à emprunter. C'est un ordre de grandeur : le taux, l'assurance et la façon de calculer varient d'une banque à l'autre.

Si Léa et Hugo ne sont pas mariés, l'argent des parents de Léa pose aussi une question de propriété : voir plus bas « En couple : protégez l'apport de vos parents ».

Prêt familial : les papiers à prévoir

Un écrit au-delà de 1 500 €. Un prêt existe même sans papier, dès que l'argent a été remis avec l'engagement de le rendre. Mais au-delà de 1 500 €, il doit être prouvé par écrit (article 1359 du Code civil). Le juge admet des exceptions, notamment en famille, mais il décide au cas par cas : ne comptez pas dessus.

Trois façons de faire :

• Un contrat de prêt, signé par vos parents et vous.
• Une reconnaissance de dette, signée par vous seul, avec la mention de la somme en chiffres et en lettres, « écrite par lui-même », dit la loi (article 1376). En cas de différence, c'est la somme en lettres qui compte.
  • « Par lui-même » ne veut pas forcément dire « à la main » : un écrit électronique avec une signature électronique fiable est admis (articles 1366 et 1367). Le papier, montant écrit de votre main, reste le plus simple à prouver.
• Un acte chez le notaire. Il est facultatif, mais il permet de récupérer l'argent sans passer par un juge en cas d'impayé.

Ce qu'il faut écrire : le montant, la date de départ, les échéances, le taux s'il y en a un (la loi exige alors qu'il soit écrit), et ce qui se passe en cas de retard. Un prêt sans intérêts est autorisé. Évitez le « tu me rembourseras quand tu pourras » : sans date, c'est le juge qui en fixe une en cas de désaccord.

Une date certaine, si vous voulez. L'enregistrement de l'acte auprès des impôts est facultatif et coûte 125 €.

La déclaration aux impôts.

• À partir de quel montant : au-delà de 5 000 €, ou si plusieurs prêts conclus dans l'année dépassent ensemble ce montant.
• Quoi : le formulaire 2062, déposé avec la déclaration de revenus de l'année qui suit.
• Qui : en principe l'emprunteur. Service-Public précise que le prêteur s'en charge si l'emprunteur ne le fait pas : voir les fiches côté emprunteur et côté prêteur.
• Si vous oubliez : des sanctions sont prévues.
• Ce que ça coûte : rien. La somme prêtée n'est pas imposée ; si vos parents perçoivent des intérêts, ils les déclarent dans leurs revenus.

Don familial : les papiers à prévoir

La forme. Un virement suffit pour un don d'argent : c'est un « don manuel ». Un écrit, rédigé ensuite ou passé chez le notaire, permet de garder la trace de la date et de l'intention. Il permet aussi de prévoir des règles pour la succession (voir plus bas).

La donation-partage, chez le notaire, répartit les dons entre tous les enfants. Le présent d'usage (un cadeau d'occasion proportionné aux moyens de celui qui donne) échappe à la succession, mais une aide de 30 000 € pour une maison entre rarement dans cette catégorie.

Ce qu'on peut donner sans droits en 2026 (Service-Public) :

• 100 000 € par parent et par enfant, sur quinze ans ;
• 31 865 € de plus pour un don d'argent, si le parent a moins de 80 ans et l'enfant 18 ans ou plus, à déclarer dans le mois (fiche « don d'une somme d'argent »). Ce montant s'ajoute aux 100 000 € sans les entamer.

Déclarer ne veut pas dire payer. Un don exonéré se déclare quand même : c'est ce qui le date et permet d'utiliser les abattements. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration se fait en principe en ligne, sur impots.gouv.fr.

Le décret du 17 novembre 2025 prévoit des exceptions, qui passent par le formulaire papier 2735. Par exemple :

• les dons pour un logement neuf ou une rénovation énergétique (voir ci-dessous) ;
• certains dons à un mineur ;
• les foyers sans accès à internet.

Quand l'achat se fait à deux, précisez qui reçoit le don et à quoi il sert. Indiquez clairement qui est le bénéficiaire et que la somme est destinée à financer l'apport de l'achat. Cela permet d'appliquer les bons abattements, et de retrouver l'origine de l'argent plus tard, en cas de séparation ou de succession.

Attention au risque fiscal : un don fait directement au conjoint, au partenaire ou au compagnon de votre enfant, qui n'a pas de lien de parenté avec vous, n'a droit à aucun abattement familial. Il est taxé à 60 % (Service-Public).

Le dispositif temporaire pour le neuf et la rénovation : où en est-on ?

Ce qui s'applique aujourd'hui (loi en vigueur). L'article 790 A bis du Code général des impôts exonère les dons d'argent versés jusqu'au 31 décembre 2026, à hauteur de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire. L'argent doit servir, dans les six mois, à l'une de ces deux opérations :

• acheter un logement neuf ou sur plan ;
• financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans sa résidence principale.

Il ne s'applique ni à l'achat d'une maison ancienne, ni à la construction. Le logement doit être conservé cinq ans, comme résidence principale ou loué comme telle. Le don se déclare sur papier (formulaire 2735).

Ce qui est discuté au Parlement (pas encore applicable) :

• Le projet de loi de finances pour 2027, déposé par le gouvernement le 1er octobre 2026, ne prolonge pas ce dispositif.
• Le 16 octobre, les députés ont adopté en première lecture un amendement qui le prolonge jusqu'au 31 décembre 2030, contre l'avis du gouvernement.
• Un amendement adopté n'est pas une loi. Restent :
  • le vote des députés sur la première partie du budget, prévu le 3 novembre ;
  • le vote sur l'ensemble ;
  • l'examen au Sénat ;
  • l'adoption définitive ;
  • un éventuel contrôle du Conseil constitutionnel ;
  • la promulgation de la loi.

Tant que ce n'est pas fait, la date de fin reste le 31 décembre 2026.

La banque

Aucune loi ne définit l'« apport » : chaque banque apprécie. Ce qui est encadré, c'est votre endettement (norme du Haut Conseil de stabilité financière) :

• les remboursements, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus ;
• la durée ne doit pas dépasser 25 ans, sauf exceptions.

Ce calcul tient compte de « l'ensemble des emprunts en cours, quelle qu'en soit leur nature ». Les échéances d'un prêt familial ont donc toutes les chances d'y entrer.

Attendez-vous à justifier l'origine de l'argent : pour une opération d'un montant inhabituellement élevé, la loi demande à la banque de se renseigner. Gardez le virement et la déclaration du don, ou le contrat de prêt.

Présenter un prêt comme un don pour paraître moins endetté est une mauvaise idée. En principe, une banque ne peut pas revenir sur un crédit accordé parce que les informations du dossier étaient incomplètes. Mais cette protection tombe si l'emprunteur a volontairement caché ou falsifié des informations essentielles.

Un prêt familial remboursable plus tard (différé, ou en une fois au bout de dix ans) est traité différemment selon les banques. Parlez-en dès le départ.

En famille, on peut se faire confiance. Mais devant une banque, le fisc ou un notaire, mieux vaut aussi avoir les bons documents.

En couple : protégez l'apport de vos parents

Si vous achetez à deux, l'argent de vos parents ne reste pas automatiquement « le vôtre » dans la maison. Trois réflexes, à voir avec le notaire avant le compromis :

• Identifiez clairement le bénéficiaire du don, selon ce que veulent vos parents et votre situation de couple : vous seul, ou vous deux. Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, un don fait aux deux époux tombe en principe dans la communauté (article 1405 du Code civil).
• Faites mentionner l'origine de l'argent dans l'acte d'achat.
  • Mariés sous la communauté, c'est ce qui vous permettra de faire valoir votre apport en cas de divorce ou de succession.
  • Pacsés sous l'option d'indivision, sans cette mention, la maison est réputée appartenir pour moitié à chacun (article 515-5-2).
• Vérifiez les parts de propriété inscrites dans l'acte.
  • La maison appartient à chacun selon ces parts, quelle que soit la personne qui a payé : la Cour de cassation l'a rappelé plusieurs fois.
  • Si vous apportez plus que votre compagnon ou votre compagne sans que l'acte le reflète, ce n'est pas automatiquement un cadeau : il faut une intention de donner, que le juge apprécie au cas par cas. Mais sans écrit, récupérer la différence sera difficile.

Union libre, PACS, mariage, régime matrimonial : chaque situation a ses règles. C'est le notaire qui calcule les parts et rédige les bonnes clauses.

Si le prêt n'est jamais remboursé

Un retard n'est pas un abandon. Vos parents peuvent accepter un décalage : la dette reste due. Mais attention au temps.

• Le délai pour réclamer est en principe de cinq ans (article 2224 du Code civil).
• Pour un prêt remboursable par mensualités, il court séparément pour chaque échéance, à partir de sa date (article 2233).
• Ce délai peut être suspendu dans les cas prévus par la loi, par exemple si le prêteur est dans l'impossibilité d'agir à cause d'un empêchement légal, d'un accord ou d'un cas de force majeure (article 2234).
• Il peut aussi être interrompu : une reconnaissance de la dette par l'emprunteur, faite avant la fin du délai, le fait repartir pour cinq ans (article 2240).

Renoncer au remboursement, c'est donner. Si vos parents effacent tout ou partie de la dette, la somme effacée devient une donation, à déclarer, avec les abattements habituels.

Un faux prêt peut être requalifié. Si le « prêt » n'en est pas un (aucune échéance, aucun remboursement, un papier rédigé après coup), le fisc peut le traiter comme une donation. C'est à lui de démontrer que vos parents voulaient en réalité vous donner cet argent.

• Les droits de donation sont alors dus, avec un intérêt de retard de 0,20 % par mois. S'y ajoute une majoration de 40 % s'il établit un manquement délibéré.
• S'il passe par la procédure d'abus de droit, pour un acte fictif, la majoration est de 80 %. Elle tombe à 40 % si la personne contrôlée n'est ni à l'origine du montage ni sa principale bénéficiaire (article L64 du livre des procédures fiscales). Le Comité de l'abus de droit fiscal peut être consulté : il rend un avis, pas un jugement.

Au moment de la succession

Ce qui suit, ce sont les règles générales. Elles peuvent jouer différemment selon votre famille (enfants de plusieurs unions, testament, donation-partage, conjoint survivant…) : c'est le notaire chargé de la succession qui les applique à votre cas.

Pour un don.

• Un don à un enfant est en principe une avance sur sa part d'héritage, sauf s'il a été fait expressément « hors part successorale ».
• S'il a servi à acheter un bien, il compte en principe pour la valeur de ce bien au moment du partage, et non pour la somme versée (article 860-1 du Code civil). On prend la maison dans son état au moment de l'achat : les travaux faits ensuite par l'enfant ne comptent pas.
• Quand le don n'a financé qu'une partie du prix, comme nos 30 000 € sur 280 000 €, les juges retiennent en pratique la part de la maison financée par le don.
  • Sur le prix seul, cela fait environ 10,7 %, soit environ 34 300 € si la maison vaut 320 000 € au partage.
  • Cette méthode vient de décisions de justice, pas du Code. Le calcul exact (frais d'achat compris ou non) se fait avec le notaire.
• L'acte de donation peut prévoir une autre règle, par exemple compter le don pour son montant. Ces points se règlent avec le notaire, au moment du don.

Pour un prêt.

• Ce qui reste dû au décès fait partie de la succession.
• Il est en principe déduit de la part de l'enfant qui doit (article 864). Si la dette dépasse sa part, il rembourse le reste selon l'échéancier prévu.
• Elle ne peut pas lui être réclamée avant la fin du partage, mais il peut payer avant.
• La loi prévoit des intérêts au taux légal à compter du décès, « sauf stipulation contraire » (article 866). Qu'une clause « sans intérêts » du prêt suffise à les écarter n'est pas tranché : faites-le préciser dans l'acte de prêt.
• En cas de désaccord, les autres héritiers doivent prouver l'existence du prêt, et l'enfant ses remboursements. Une dette déjà prescrite au décès n'est en principe plus prise en compte.
• Fiscalement, la somme due fait partie de la succession, déclarée avec le reste (voir frais et droits de succession).

Ce que je fais avec mes acquéreurs

Je ne suis ni notaire ni conseillère fiscale, et je ne peux garantir aucun crédit. Mais je vois les projets tôt. Je vous aide à mettre les choses dans le bon ordre :

• savoir dès le départ si une aide familiale est prévue, sous quelle forme et pour quel montant ;
• le dire clairement à votre courtier ou à votre banque, dès la première simulation ;
• passer chez le notaire avant le compromis, pour le prêt, la donation et les parts de chacun ;
• éviter de découvrir le problème la semaine de la signature.

En résumé

Quand vos parents vous aident à acheter, le plus important n'est pas seulement la somme qu'ils versent. C'est aussi la manière dont cette aide est juridiquement organisée.

Vous préparez un achat avec l'aide de vos proches ? Parlons-en avant de signer quoi que ce soit.

Questions fréquentes

Mes parents peuvent-ils me prêter 20 000 € sans passer chez le notaire ?

Oui. Un contrat de prêt ou une reconnaissance de dette signés entre vous suffisent. Au-delà de 5 000 €, le prêt se déclare aux impôts.

Un prêt familial doit-il être déclaré aux impôts ?

Oui, au-delà de 5 000 € (ou plusieurs prêts dans l'année dépassant ce total), sur le formulaire 2062. C'est une simple déclaration, sans impôt.

Peut-on emprunter à ses parents sans payer d'intérêts ?

Oui. Mais le prêt doit être réellement remboursé. Un remboursement qui n'arrive pas ne suffit pas, à lui seul, à en faire une donation : tout dépend de la réalité de l'obligation de rembourser et de l'intention des parties.

Un don de 30 000 € pour acheter une maison est-il imposable ?

En général non entre un parent de moins de 80 ans et son enfant majeur, sans autre don depuis quinze ans. Il faut le déclarer, en ligne dans la plupart des cas.

La banque considère-t-elle un prêt familial comme un apport ?

Cela dépend de la banque. Ses remboursements comptent en principe dans votre taux d'endettement.

Que se passe-t-il si mes parents décèdent avant que j'aie remboursé ?

Le reste dû fait partie de leur succession et se déduit en principe de votre part. Faites préciser dans l'acte de prêt ce qui est prévu pour les intérêts.

Peut-on transformer un prêt familial en donation ?

Oui : si vos parents renoncent au remboursement, la somme effacée devient une donation, à déclarer.

Réjane Laspreses, conseillère en immobilier IAD, Bassin d’Arcachon, Val de l’Eyre, Nord des Landes.