Location meublée : l'impôt sur les loyers en 2026, et celui qui vous attend à la revente

Vous louez un logement meublé, à l'année ou à la semaine, et vous pensez peut-être le vendre un jour. Vos loyers ne sont pas imposés comme ceux d'une location vide : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis 2025, trois règles ont changé, dont une qui ne se voit qu'au moment de vendre :

• les meublés de tourisme non classés n'ont plus droit qu'à 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de recettes ;
• pour une vente signée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel augmentent la plus-value imposable ;
• les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont passés à 18,6 %.

Le budget 2027 propose en plus de plafonner ces amortissements. Au 28 octobre 2026, rien n'est voté.

Votre type de meublé fixe votre plafond et votre abattement

Sans option particulière, vous êtes au régime simplifié, le micro-BIC : vous déclarez vos recettes, un abattement forfaitaire est retiré, et le reste est imposé. Pour les revenus de 2026 (article 50-0 du Code général des impôts) :

• meublé loué comme résidence (bail meublé classique, bail étudiant, bail mobilité) : abattement de 50 %, jusqu'à 83 600 € de recettes (77 700 € pour les revenus de 2025) ;
• meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes : mêmes chiffres, 50 % jusqu'à 83 600 € ;
• meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 € de recettes seulement.

Au-delà de ces seuils, c'est le régime réel.

Si vous louez à la semaine, le classement change donc nettement la note. Exemple fictif : 14 000 € de recettes dans l'année. Non classé, 9 800 € sont imposables ; classé, 7 000 €. Le classement, en étoiles, est prononcé pour cinq ans après la visite d'un organisme accrédité. Son coût est à comparer avec l'impôt économisé.

Le régime réel : moins d'impôt aujourd'hui, une facture plus tard

Au réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, entretien, frais de gestion) et surtout l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement, hors terrain, et du mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée se reporte sur les années suivantes, aujourd'hui sans limite de durée. C'est ce mécanisme qui peut ramener le revenu imposable à zéro pendant plusieurs années.

Quelques conditions à connaître :

• le réel suppose une comptabilité et une déclaration fiscale dédiée, en général confiées à un comptable ;
• pour y passer, il faut opter au plus tard à la date limite de la déclaration de revenus de l'année précédente ; l'option vaut un an et se renouvelle tacitement ;
• un déficit, hors amortissement, ne s'impute que sur vos autres revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans.

Ce qui a changé en 2025, c'est la sortie.

Le jour de la vente : les amortissements reviennent dans la plus-value

Quand vous vendez un logement loué meublé, le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value est désormais diminué des amortissements que vous avez déduits (article 150 VB du Code général des impôts). Prix d'achat plus bas, plus-value plus haute.

La règle vaut pour les ventes signées depuis le 15 février 2025. Elle vise tous les amortissements déduits, y compris ceux d'avant 2025, quelle que soit la date de mise en location : une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 l'a confirmé.

Exemple fictif et simplifié, sans frais d'achat ni forfait pour travaux, qui réduiraient la plus-value dans les deux cas. Un appartement acheté 150 000 € en 2014, loué meublé, est revendu 210 000 € en 2026, après douze ans de détention :

• au micro-BIC, sans amortissement déduit : plus-value de 60 000 €, soit environ 6 600 € d'impôt sur le revenu et 9 100 € de prélèvements sociaux, environ 15 700 € au total ;
• au réel, avec 20 000 € d'amortissements déduits : le prix d'achat retenu tombe à 130 000 €, la plus-value monte à 80 000 €, soit environ 8 800 € d'impôt et 12 200 € de prélèvements sociaux, environ 21 000 € au total.

Les calculs appliquent 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après les abattements de 42 % et 11,55 % prévus pour douze ans de détention.

L'écart, environ 5 200 €, est à mettre en face de l'impôt économisé sur les loyers pendant ces années. Le réel peut rester gagnant au total, mais le calcul se fait avant de fixer la date de la vente, pas après.

Ne sont pas concernés :

• vos années au micro-BIC : aucun amortissement n'y a été déduit ;
• certaines résidences avec services : résidences pour étudiants ou jeunes en formation, pour personnes âgées, établissements médico-sociaux ;
• les détentions longues : les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours, après la correction. Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans (voir plus-value immobilière : l'exonération après 22 ans).

Le loueur en meublé professionnel, lui, relève d'un autre régime. Il a plus de 23 000 € de recettes, et ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Il est imposé selon les règles des plus-values professionnelles, avec une exonération possible après cinq ans d'activité si les recettes ne dépassent pas 90 000 €.

Un conseil pratique : avant de mettre en vente, demandez à votre comptable le total des amortissements déduits sur le logement depuis le début. Le notaire en aura besoin pour calculer l'impôt, et vous pour savoir ce que la vente vous laissera vraiment.

Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les loyers, 17,2 % sur la plus-value

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur une partie des revenus du patrimoine (article 12). Les revenus d'une location meublée non professionnelle sont concernés : leurs prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 %, dès les revenus de 2025. Les loyers d'une location vide et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.

Budget 2027 : un plafond sur les amortissements, pas encore voté

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre, propose :

• de limiter l'amortissement d'un meublé à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer ;
• pour un meublé de tourisme, de le limiter à 1,5 % et 5 000 € ;
• de ne plus reporter les amortissements non utilisés. Ceux en attente fin 2026 resteraient déductibles jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.

Les résidences étudiantes ou pour personnes âgées seraient exclues.

Le 8 octobre, la commission des finances a voté deux modifications :

• laisser hors du plafond les meublés loués comme résidence principale, en bail mobilité ou à des étudiants ;
• supprimer tout amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027.

En première lecture, la séance examine le texte du gouvernement, et ces modifications y ont été redéposées. Au 28 octobre, l'article 7 n'a pas encore été examiné en séance : rien n'est adopté.

Location à la semaine : trois points à vérifier en plus

• L'enregistrement : depuis le 20 mai 2026 au plus tard, toute location d'un meublé de tourisme, même votre résidence principale, doit être déclarée sur le téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration (article L324-1-1 du Code du tourisme).
• Le DPE :
  • dans les communes où louer en meublé de tourisme demande une autorisation de changement d'usage, il doit être compris entre A et E, puis entre A et D à partir de 2034 ;
  • à partir de 2034, tout meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur devra atteindre le niveau d'un logement décent.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) : il n'existe pas d'exonération générale pour les meublés de tourisme. La cotisation minimum n'est pas due, sous conditions, si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.

Avant de vendre un meublé, ce que je regarde avec vous

• Votre régime, micro-BIC ou réel, et depuis quand.
• Le total des amortissements déduits sur le logement.
• La date d'achat, à rapprocher des seuils de 22 et 30 ans.
• Le bail en cours : un meublé loué comme résidence ne se libère qu'à l'échéance, avec un congé reçu au moins trois mois avant (voir le congé pour vendre).

Reste le prix de vente, la seule donnée du calcul qui ne vient pas du passé. Vous pensez vendre un meublé sur le Bassin d'Arcachon, dans le Val de l'Eyre ou le nord des Landes ? Je vous fais un avis de valeur après une visite. Avec ce prix, votre notaire ou votre comptable pourra chiffrer la plus-value ; pour le calcul de l'impôt, ce sont eux les bons interlocuteurs.

Article à jour au 28 octobre 2026. Le budget 2027 peut modifier une partie de ces règles.

Questions fréquentes

Je suis passé au régime réel il y a trois ans : quels amortissements comptent à la revente ?

Seulement ceux que vous avez réellement déduits, donc ceux des années au réel. Les années au micro-BIC n'en comportent pas.

Mon studio est dans une résidence étudiante avec services : suis-je concerné ?

Non, si la résidence fait partie de celles que la loi exclut : résidences pour étudiants ou jeunes en formation, pour personnes âgées, établissements médico-sociaux. Faites vérifier le statut exact de la résidence par votre notaire.

Le budget 2027 change-t-il déjà quelque chose ?

Non. Au 28 octobre 2026, l'article qui plafonne les amortissements n'est pas voté. S'il est adopté, sa date d'application exacte sera à lire dans la loi définitive.

Réjane Laspreses, conseillère en immobilier IAD, Bassin d’Arcachon, Val de l’Eyre, Nord des Landes.