Réuni à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026, le 122e Congrès des notaires de France a adopté une proposition qui concerne directement les propriétaires d’une résidence secondaire ou d’une maison louée. Aujourd’hui, il faut attendre 30 ans pour vendre sans aucune taxe sur la plus-value. Les notaires proposent de ramener ce délai à 22 ans. Ce n’est pas encore la loi. Voici ce qui est proposé, ce qui s’applique aujourd’hui et ce que cela changerait, chiffres à l’appui.
En bref
- Aujourd’hui, la plus-value d’une résidence secondaire est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, mais de prélèvements sociaux seulement après 30 ans.
- Les notaires proposent d’aligner les deux : même rythme d’abattement, exonération totale après 22 ans.
- C’est une proposition, pas une loi : les règles actuelles s’appliquent toujours.
- La vente de votre résidence principale n’est pas concernée : elle est déjà exonérée.
Ce que les notaires ont proposé à Lille
Chaque année, le Congrès des notaires de France travaille sur un thème. En 2026, c’était la fiscalité : « Le notaire et l’impôt ». Parmi les 21 propositions présentées, une réforme de la plus-value immobilière des particuliers a été adoptée. Elle comporte trois volets :
- Aligner les prélèvements sociaux sur l’impôt sur le revenu : même rythme d’abattement, et exonération totale au bout de 22 ans de détention au lieu de 30.
- Exonérer la plus-value à hauteur des sommes réinvesties dans les deux ans qui suivent la vente, pour un bien détenu depuis plus de 5 ans. Les placements possibles seraient fixés par la loi : investissement dans des entreprises, dans certains logements locatifs ou dans la dette de l’État, par exemple.
- En cas de démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété), permettre de décider lequel des deux supporte l’impôt.
Les notaires ont aussi adopté une proposition pour sécuriser le forfait de 15 % pour travaux. J’y reviens plus bas.
Pourquoi cette proposition ?
Les notaires constatent que certains propriétaires repoussent leur vente pour atteindre la durée d’exonération ou attendre une fiscalité plus favorable. Leur projet de vente devient un calcul fiscal. Or le marché de l’ancien a nettement ralenti : 1 176 000 ventes en 2021, 780 000 en 2024.
Le but affiché est de remettre des biens en vente et de faciliter les déménagements. Les notaires estiment le coût de l’alignement à 22 ans à 1,4 milliard d’euros (sur la base des chiffres 2022). Pour mémoire, les plus-values immobilières ont rapporté 3,6 milliards d’euros en 2023 et 2,8 milliards en 2024 (chiffres cités dans le livret des propositions, d’après la DGFiP, les Notaires de France et la Cour des comptes).
Une proposition, pas une loi
Les propositions du Congrès n’ont pas de valeur légale. Pour s’appliquer, cette mesure devrait être votée par le Parlement, par exemple dans une loi de finances. Rien ne dit aujourd’hui si elle le sera, ni quand, ni sous quelle forme. D’ici là, ce sont les règles actuelles qui comptent.
Plus-value immobilière : les règles en vigueur en 2026
Comment se calcule la plus-value
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition peut être augmenté :
- des frais d’achat : leur montant réel, ou un forfait de 7,5 % du prix pour un bien acheté ;
- des travaux : leur montant réel justifié, ou un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
La plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. C’est le notaire qui calcule l’impôt et le paie au moment de la vente, sur le prix de vente.
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | aucun abattement | aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % : exonération totale | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
Source : Service-Public.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026.
Après 22 ans, il n’y a donc plus d’impôt sur le revenu. Mais les prélèvements sociaux restent dus en partie jusqu’à 30 ans. C’est cet écart de 8 ans que les notaires veulent supprimer.
Ce que la réforme changerait : exemples chiffrés
Prenons une plus-value de 100 000 €, après les majorations pour frais et travaux. Voici les prélèvements sociaux à payer selon la durée de détention, aujourd’hui et si les abattements suivaient le même rythme que ceux de l’impôt sur le revenu, comme le proposent les notaires.
| Durée de détention | Aujourd’hui | Avec la proposition | Économie |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 15 781 € | 12 040 € | 3 741 € |
| 15 ans | 14 362 € | 6 880 € | 7 482 € |
| 20 ans | 12 943 € | 1 720 € | 11 223 € |
| 22 ans | 12 384 € | 0 € | 12 384 € |
| 25 ans | 7 740 € | 0 € | 7 740 € |
| 28 ans | 3 096 € | 0 € | 3 096 € |
| 30 ans et plus | 0 € | 0 € | 0 € |
Exemple fictif. Calcul : 17,2 % de la plus-value après abattement. L’impôt sur le revenu et l’éventuelle surtaxe ne changent pas.
Ce tableau montre une chose que l’on oublie souvent : alignés sur le rythme de l’impôt sur le revenu, les abattements des prélèvements sociaux seraient plus forts dès la 6e année. Ce ne sont pas seulement les propriétaires de très longue date qui seraient concernés. L’économie la plus forte toucherait les biens détenus depuis 20 à 22 ans.
Qui est concerné ?
Pas la vente de votre résidence principale
La vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.
Si vous avez déjà déménagé, l’exonération reste possible si le logement n’a été ni loué ni prêté, et si la vente intervient dans un « délai normal ». Pour l’administration fiscale, c’est en principe un an au maximum. Elle tient compte du marché local, des démarches de vente et du prix demandé. Un prix affiché au-dessus du marché local peut faire perdre l’exonération (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190). Raison de plus pour fixer un prix juste dès le départ. Pour vous situer, voici combien de temps il faut pour vendre une maison sur le Bassin d’Arcachon.
Les résidences secondaires, les maisons louées et les maisons héritées
La plus-value concerne les biens qui ne sont pas votre résidence principale : résidence secondaire, logement loué, maison reçue en héritage que vous n’habitez pas, terrain.
Une exonération existe déjà, sous conditions, pour la première vente d’un logement autre que votre résidence principale. Il faut ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans précédant la vente, et réinvestir le prix dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les 2 ans. L’exonération porte sur la part du prix réinvestie.
Sur le Bassin d’Arcachon, beaucoup de résidences secondaires
| Commune | Résidences secondaires et logements occasionnels | Part des logements |
|---|---|---|
| Arcachon | 11 093 | 61,9 % |
| La Teste-de-Buch | 5 227 | 25,8 % |
| Gujan-Mestras | 2 206 | 15,6 % |
| Salles | 217 | 5,7 % |
| Belin-Béliet | 76 | 2,5 % |
| Le Barp | 48 | 1,9 % |
| Gironde | 86 845 | 9,2 % |
| France | 3 686 009 | 9,7 % |
Source : Insee, recensement de la population 2023, dossiers complets (géographie au 1er janvier 2026).
Sur le Bassin, une telle réforme concernerait beaucoup de propriétaires : plus de 6 logements sur 10 à Arcachon, et près d’un sur six à Gujan-Mestras. Dans le Val de l’Eyre, les résidences secondaires sont rares. La question se pose surtout pour les maisons héritées ou louées.
Maison héritée : la valeur déclarée dans la succession compte
Pour une maison reçue en héritage, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée pour calculer les droits de succession. La durée de détention court à partir de la date du décès.
Une valeur sous-estimée dans la déclaration de succession réduit les droits à payer, mais augmente la plus-value taxable le jour de la vente. Une valeur réaliste dès la succession évite cette mauvaise surprise. Pour le détail des frais et des droits, voir les frais de notaire d’une succession. J’en parle aussi dans mon article Faut-il faire estimer sa maison avant de la vendre ?
Faut-il attendre la réforme pour vendre ?
Personne ne peut dire aujourd’hui si la mesure sera votée, à partir de quand, ni sous quelle forme. Et attendre a aussi un coût : taxe foncière, assurance, entretien, et un marché qui bouge.
Un ordre de grandeur : à 25 ans de détention, l’économie serait de 7 740 € pour 100 000 € de plus-value. À Gujan-Mestras, le prix de vente médian d’une maison était de 407 000 € en 2025 : l’économie représenterait moins de 2 % de ce prix. Or le prix médian au m² des maisons vendues y est passé de 5 399 € en 2023 à 4 505 € en 2025 (source : DVF, voir les prix à Gujan-Mestras). Les prix peuvent varier bien plus que l’économie fiscale espérée, dans un sens comme dans l’autre.
Avant de décider, je vous conseille trois choses :
- Demandez à votre notaire le calcul de votre plus-value aujourd’hui, avec la date exacte de votre achat et vos frais réels.
- Rassemblez vos factures de travaux réalisés par des entreprises. Depuis 2018, des décisions de justice ont refusé le forfait de 15 % à des vendeurs qui ne justifiaient d’aucuns travaux. C’est l’objet d’une autre proposition adoptée par les notaires à Lille.
- Faites estimer votre bien. Connaître sa valeur actuelle permet de chiffrer la plus-value réelle et de décider en connaissance de cause.
Je ne suis pas conseillère fiscale : pour le calcul exact, votre notaire reste l’interlocuteur de référence. Mon rôle est de vous donner une valeur réaliste de votre bien, fondée sur les ventes réellement signées dans votre commune.
Questions fréquentes
La réforme de la plus-value immobilière à 22 ans est-elle votée ?
Non. Les notaires l’ont adoptée lors de leur 122e Congrès, à Lille (30 septembre - 2 octobre 2026), mais c’est une proposition. Elle devra être votée par le Parlement pour s’appliquer.
Au bout de combien d’années ne paie-t-on plus de plus-value sur une résidence secondaire ?
En 2026, après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Paie-t-on une plus-value sur la vente de sa résidence principale ?
Non. La vente de la résidence principale est exonérée, quelle que soit la durée de détention, à condition que le logement soit votre résidence principale au moment de la vente.
Qui calcule et paie l’impôt sur la plus-value ?
Le notaire. Il calcule la plus-value imposable et paie l’impôt au moment de la vente, sur le prix de vente.
Comment est calculée la plus-value d’une maison héritée ?
Le prix d’acquisition est la valeur retenue dans la déclaration de succession, et la durée de détention court à partir du décès. Les abattements s’appliquent ensuite comme pour tout autre bien.
Pour conclure
La proposition des notaires simplifierait les règles : 22 ans pour tout, au lieu de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Elle allégerait aussi la note dès la 6e année. Mais tant qu’elle n’est pas votée, rien ne change. Si vous possédez une résidence secondaire, une maison louée ou une maison héritée, le plus utile aujourd’hui est de connaître deux chiffres : la valeur de votre bien et la plus-value que vous paieriez en le vendant maintenant.
Vous possédez une résidence secondaire ou une maison héritée sur le Bassin d’Arcachon ou dans le Val de l’Eyre ? Je vous propose un avis de valeur gratuit et sans engagement, établi après visite et fondé sur les ventes réelles de votre commune.
ou appelez-moi au 07 64 07 00 97
Sources
- Congrès des notaires de France, livret des propositions votées lors du 122e Congrès, version du 2 octobre 2026.
- Notaires de France, communiqué du 10 septembre 2026 sur les propositions du 122e Congrès.
- Service-Public.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190 (exonération de la résidence principale).
- Insee, recensement de la population 2023, dossiers complets des communes, de la Gironde et de la France.
- DVF (DGFiP / Etalab), ventes de maisons à Gujan-Mestras 2023-2025, calculs Réjane Immo.
