Pour vendre une maison, la loi impose de remettre à l'acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT). Il est annexé au compromis, puis à l'acte de vente. Sa composition dépend de l'âge de la maison, de ses installations et de sa situation géographique. Un diagnostic manquant ou périmé peut retarder la signature, voire fragiliser la vente.
Voici la liste complète, avec les durées de validité et les points à surveiller sur le Bassin d'Arcachon, le Val de l'Eyre et le Nord des Landes.
Les diagnostics obligatoires pour toute maison
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique). Il classe la maison de A à G. Il est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables : il faut les refaire. Sa classe doit figurer dès l'annonce.
- L'état des risques (ERP). Il indique si la maison est exposée à des risques naturels, miniers ou technologiques, à la sismicité ou au radon. Il est valable 6 mois et doit être remis dès la première visite. Près d’un bois ou d’une lande, il porte aussi sur l’obligation de débroussailler : voir débroussaillement et vente d’une maison.
Les diagnostics qui dépendent de la maison
- L'audit énergétique, pour les maisons classées E, F ou G au DPE (la classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025). Il propose des scénarios de travaux chiffrés, utiles pour connaître les aides MaPrimeRénov’ en vigueur. Il est valable 5 ans.
- L'amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Le plomb (CREP), si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949.
- L'électricité et le gaz, si l'installation a plus de 15 ans. Chacun est valable 3 ans.
- L'assainissement non collectif, si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout. Le contrôle, réalisé par le service public d'assainissement (SPANC), doit dater de moins de 3 ans.
- Le bruit, si la maison se trouve dans une zone de bruit d'aéroport.
- Le carnet d'information du logement, pour les maisons construites ou rénovées sur le plan énergétique à partir du 1er janvier 2023.
Sur mon secteur : trois points à ne pas négliger
Les termites : obligatoires partout
La Gironde est déclarée entièrement infestée par les termites depuis un arrêté préfectoral du 12 février 2001, et les Landes figurent aussi parmi les départements entièrement concernés. Le diagnostic termites est donc exigé pour toute vente sur le secteur. Attention : il n'est valable que 6 mois.
L'assainissement individuel : fréquent hors des centres-bourgs
Dans le Val de l'Eyre et les Landes, beaucoup de maisons ont une fosse ou une micro-station. Si le contrôle révèle une installation non conforme, l'acheteur devra faire les travaux dans l'année qui suit la vente. Il le sait dès le compromis, et il en tiendra compte dans sa négociation. Mieux vaut connaître le résultat avant de fixer le prix. Qui fait ce contrôle dans votre commune et combien il coûte : voir vendre une maison avec une fosse septique.
Le risque de feu de forêt et le débroussaillement
Depuis le 1er janvier 2025, si votre maison se trouve dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement, vous devez en informer les acheteurs dès l'annonce. Cette information figure dans l'état des risques. Dans le massif forestier des Landes de Gascogne, de nombreuses communes sont concernées. Sur le littoral du Bassin, l'état des risques peut aussi mentionner d'autres risques, comme la submersion marine.
Validité : le piège du calendrier
Les diagnostics doivent être valables à la signature du compromis, et encore à celle de l'acte chez le notaire. Or plusieurs mois peuvent séparer les deux (voir combien de temps pour vendre une maison). Un diagnostic termites ou un état des risques fait trop tôt devra être refait.
À retenir :
- 6 mois : termites, état des risques
- 3 ans : électricité, gaz, assainissement non collectif
- 5 ans : audit énergétique
- 10 ans : DPE (réalisé à partir du 1er juillet 2021)
- Sans limite : amiante et plomb, s'ils ne révèlent aucune présence (sinon, des règles particulières s'appliquent)
Que risque-t-on si un diagnostic manque ?
Sans diagnostic termites, amiante, plomb, électricité, gaz ou assainissement valable, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés. Si le défaut apparaît après la vente, l'acheteur peut se retourner contre lui. Sans état des risques, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une baisse du prix.
Mon conseil : lancer les diagnostics avant de fixer le prix
On voit souvent les diagnostics comme une formalité à régler juste avant le compromis. C'est une erreur. Une mauvaise classe énergétique, un assainissement non conforme ou une installation électrique à reprendre pèsent sur le prix. Mieux vaut le savoir avant la mise en vente que le découvrir en pleine négociation.
C'est l'étape « Déminer » de la Méthode 5D : identifier les points faibles avant l'acheteur, pour fixer un prix qui en tient compte et garder la main dans la négociation. Le détail est sur la page Mes services. Pour situer votre commune, consultez les prix de l'immobilier sur mon secteur.
Questions fréquentes (FAQ)
Qui paie les diagnostics immobiliers lors d'une vente ?
C'est le vendeur. Il doit les faire réaliser par un diagnostiqueur certifié, sauf le contrôle de l'assainissement non collectif, réalisé par le SPANC de la commune ou de l'intercommunalité.
Le diagnostic termites est-il obligatoire en Gironde et dans les Landes ?
Oui. Toute la Gironde est classée zone infestée par arrêté préfectoral depuis 2001, et les Landes font aussi partie des départements entièrement concernés. Le diagnostic est valable 6 mois.
Mon DPE date de 2020, est-il encore valable ?
Non. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Il faut en faire un nouveau avant de mettre la maison en vente.
Peut-on vendre une maison avec un assainissement non conforme ?
Oui. Le rapport de contrôle est joint au dossier, et l'acheteur dispose d'un an après la vente pour faire les travaux de mise en conformité. En pratique, leur coût est souvent pris en compte dans la négociation.
Conclusion
Le bon réflexe : faire le point sur les diagnostics dès que vous envisagez de vendre, surveiller leurs dates de validité jusqu'à l'acte et tenir compte de leurs résultats dans le prix.
Pour connaître le prix réaliste de votre maison, commencez par un avis de valeur, sans engagement.
